Paljonko omaa rahaa sijoitusasuntoon? Vakuudet selitetty

Sijoitusasunnon ostoon vaaditaan yleensä 20–30 % omaa rahaa tai muita vakuuksia. Tämä on kuitenkin pankkien asettama nyrkkisääntö, joka yksinään kertoo vain osan totuudesta ja voi johtaa harhaan, sillä todellinen tarve riippuu täysin ostajan henkilökohtaisesta tilanteesta ja käytettävissä olevista vakuuksista. Moni kokenut sijoittaja hankkii kohteita jopa ilman käteistä itse kauppahintaan käyttämällä olemassa olevaa varallisuuttaan vakuutena, jolloin käteistä tarvitaan ainoastaan kaupankäynnin kuluihin.

Tässä artikkelissa pureudumme syvemmälle sijoitusasuntolainan vakuuskäytäntöihin ja näytämme konkreettisten esimerkkien avulla, miten oman rahan tarve todellisuudessa muodostuu.

Miksi sijoitusasunnon lainaehdot ovat tiukemmat?

Pankin näkökulmasta sijoitusasunto on aina suurempi riski kuin lainanhakijan oma koti. Oma koti on viimeinen asia, josta ihminen luopuu taloudellisissa vaikeuksissa, kun taas sijoitusasunto on nimensä mukaisesti sijoitus, josta voidaan luopua tarpeen vaatiessa. Tämän vuoksi pankit hallitsevat riskiään tiukemmilla lainaehdoilla.

Myös sijoitusasuntolainoilla on lakisääteinen lainakatto, aivan kuten omistusasuntolainoissakin (joissa se on 85–95 %). Finanssivalvonnan sääntelyn mukaan lainan määrä saa olla enintään 90 % vakuuksien käyvästä arvosta. Pankit soveltavat kuitenkin omia, tätä tiukempia riskienhallintamallejaan. Käytännössä tämä tarkoittaa, että sijoitusasuntoa vastaan myönnettävän lainan määrä on tyypillisesti vain 60–80 % asunnon arvosta. Tämä ero on perustavanlaatuinen ja selittää, miksi sijoittajalta vaaditaan enemmän omaa pääomaa tai muita vakuuksia.

Vakuusarvo vs. velaton hinta – Sijoittajan tärkein erotus

Suurin yksittäinen väärinymmärrys sijoitusasunnon rahoituksessa liittyy vakuusarvon ja kauppahinnan sekoittamiseen. Nämä kaksi ovat täysin eri asioita.

• Velaton hinta on asunnon kokonaishinta, joka sisältää myyntihinnan ja mahdollisen yhtiölainaosuuden. Tämä on summa, jonka maksat asunnosta.
• Vakuusarvo on pankin arvio siitä, minkä arvoinen asunto on lainan vakuutena. Tämä arvo on lähes poikkeuksetta matalampi kuin asunnon velaton hinta.

Yleinen käytäntö on, että pankki laskee asunnon vakuusarvoksi noin 70–75 % sen markkina-arvosta. Tämä tarkoittaa, että 100 000 euron asunto kelpaa pankille vakuudeksi vain noin 70 000 – 75 000 euron edestä. Tämä suojaluku turvaa pankin selustaa markkinoiden heilahteluilta ja mahdollisilta realisointitappioilta. Asunnon arvon määrittelyyn vaikuttavat monet tekijät, jotka pankki ottaa huomioon.

Miten omarahoitusosuus lasketaan käytännössä?

Kun ymmärrämme vakuusarvon merkityksen, voimme laskea, paljonko omaa rahaa sijoitusasuntoon todellisuudessa tarvitaan, jos käytössä ei ole muita vakuuksia.

Esimerkki 1: Rahoitus pelkästään ostettavalla asunnolla

Olet ostamassa sijoitusasuntoa, jonka velaton hinta on 120 000 euroa.

1. Asunnon velaton hinta: 120 000 €
2. Pankin laskema vakuusarvo (70 % hinnasta): 0,70 x 120 000 € = 84 000 €
3. Lainan enimmäismäärä: Pankki on valmis lainaamaan 84 000 euroa, koska se saa lainalle täyden vakuuden ostettavasta kohteesta.
4. Oman rahan tarve: 120 000 € (hinta) – 84 000 € (laina) = 36 000 €

Tässä tapauksessa omarahoitusosuus on 30 % kauppahinnasta. Tämä vastaa yleistä nyrkkisääntöä. Tilanne kuitenkin muuttuu, jos sinulla on olemassa olevaa varallisuutta.

Lisävakuudet: Avain vivun maksimointiin ja pienempään omarahoitukseen

Kokeneet sijoittajat harvoin sitovat pääomiaan uuteen kohteeseen, jos he voivat käyttää olemassa olevaa varallisuuttaan tehokkaammin. Lisävakuudet ovat työkalu, jolla lainaa voi saada jopa 100 % asunnon hinnasta, jolloin käteistä tarvitaan ainoastaan kaupankäynnin kuluihin.

Yleisimmät lisävakuudet ovat:

• Oma asunto: Tehokkain ja yleisin lisävakuus. Pankki voi käyttää vakuutena sitä osaa asunnostasi, joka on jo maksettu pois.
• Kesämökki tai muu kiinteistö: Vakuusarvo riippuu vahvasti sijainnista, kunnosta ja markkinatilanteesta.
• Metsä- tai peltotila: Käy vakuudeksi, mutta vakuusarvo on usein konservatiivinen.
• Pörssiosakkeet ja rahastot: Pankit voivat hyväksyä sijoitussalkun vakuudeksi, mutta sen vakuusarvo vaihtelee pankin ja sijoitusten riskisyyden mukaan, ollen tyypillisesti 50–70 % sen hetkisestä arvosta.
• Henkilötakaus: Esimerkiksi vanhempien antama takaus. Takaajan on ymmärrettävä täysi vastuunsa velasta.
• Pankin maksullinen lisätakaus: Monet pankit tarjoavat omia takuutuotteitaan, jotka voivat korvata osan vakuusvajeesta maksua vastaan.

Esimerkki 2: Rahoitus lisävakuuksia käyttämällä

Jatketaan edellisestä esimerkistä. Olet ostamassa 120 000 euron sijoitusasuntoa, mutta haluat minimoida käsirahan tarpeen. Sinulla on omistusasunto, jonka arvo on 250 000 euroa ja johon kohdistuvaa lainaa on jäljellä 80 000 euroa.

1. Tarvittava laina: 120 000 €
2. Ostettavan sijoitusasunnon tuoma vakuus: 84 000 € (70 % arvosta)
3. Vakuusvaje: 120 000 € – 84 000 € = 36 000 €
4. Lisävakuuden laskenta (oma asunto):
   • Oman asunnon vakuusarvo: 0,70 x 250 000 € = 175 000 €
   • Vapaa vakuusarvo: 175 000 € (vakuusarvo) – 80 000 € (olemassa oleva laina) = 95 000 €
5. Lopputulos: Oman asuntosi vapaa vakuusarvo (95 000 €) kattaa helposti 36 000 euron vakuusvajeen. Pankki voi myöntää sinulle koko 120 000 euron lainan.

Tässä skenaariossa oman rahan tarve itse kauppahintaan on 0 euroa. Sinun tarvitsee maksaa käteisellä vain kaupan muut kulut. Tällä tavoin asuntosalkkua voi kasvattaa tehokkaasti ilman, että jokaiseen uuteen hankintaan tarvitsee säästää kymmeniä tuhansia euroja.

Muista myös muut kulut – Kauppahinta on vain osa totuutta

Vaikka saisit lainaa koko kauppasumman edestä, tarvitset silti omaa rahaa kattamaan kaupankäynnin välttämättömät kulut. Näitä ei voi sisällyttää asuntolainaan.

• Varainsiirtovero: Sijoitusasunnosta maksetaan aina varainsiirtovero. Asunto-osakkeista se on 1,5 % ja kiinteistöistä 3 % velattomasta hinnasta (verokannat voivat muuttua). Ensiasunnon ostajan verovapaus ei koskenut sijoitusasuntoja, ja tämä verovapaus poistui kokonaan 1.1.2024 alkaen. Varainsiirtoveron maksaminen vaatii tarkkuutta.
• Lainan järjestelypalkkio: Pankki veloittaa lainan nostosta yleensä muutaman sadan euron palkkion.
• Mahdolliset remonttikulut: Harva asunto on heti täydellisessä vuokrauskunnossa. Varaa budjetti pintaremonttiin tai pieniin korjauksiin.
• Ensimmäisen kuukauden vastike ja vakuudet: Jos asunto on tyhjä, joudut maksamaan ensimmäisen yhtiövastikkeen itse.

Kokonaisuus ratkaisee: Maksukyky ja neuvottelutaito

Vakuudet ovat vain yksi osa palapeliä. Loppujen lopuksi pankki tekee luottopäätöksen arvioimalla kokonaistilannettasi. Vahvat vakuudet eivät auta, jos maksukykysi ei ole kunnossa.

Pankki arvioi:

• Säännölliset tulot ja menot: Riittävätkö tulosi kattamaan kaikkien lainojesi (myös uuden lainan) kulut, vastikkeet ja verot? Pankit tekevät stressitestejä varmistaakseen, että selviät myös korkojen noustessa.
• Olemassa oleva velkaantuneisuus: Kuinka paljon sinulla on velkaa suhteessa tuloihisi ja varallisuuteesi?
• Sijoitussuunnitelman uskottavuus: Esitä pankille selkeä laskelma tulevan sijoituskohteen tuotoista ja kuluista. Hyvin valmisteltu suunnitelma osoittaa ammattimaisuutta ja vähentää pankin kokemaa riskiä.

Pankkien ehdot eivät ole kiveen hakattuja. Pitkäaikainen, hyvä asiakas, jolla on talous kunnossa ja selkeä suunnitelma, on aina paremmassa neuvotteluasemassa. On täysin mahdollista neuvotella esimerkiksi ostettavan kohteen vakuusarvoa korkeammaksi tai lainamarginaalia alhaisemmaksi. Asuntolainan kilpailutus kannattaa aina, myös sijoitusasuntoa hankittaessa.

Kysymys ei siis lopulta ole siitä, paljonko sinulla on säästössä, vaan siitä, miten vakuuttavasti pystyt osoittamaan pankille, että sijoituksesi on kannattava ja taloutesi kestää sen riskit.